“今年到期的房地產(chǎn)信托多是2010年、2011年發(fā)行的，而彼時(shí)的房地產(chǎn)信托調(diào)控相對寬松，如今項(xiàng)目漸漸到期，有些項(xiàng)目可能挺不過調(diào)控”，上海一信托研究機(jī)構(gòu)分析人士對《證券日報(bào)》記者表示。

　　今年二、三季度是兌付高峰

　　去年以來，房地產(chǎn)信托的兌付受到業(yè)界的廣泛關(guān)注，包括中信、中融等多家大型信托公司的項(xiàng)目都暴露出過風(fēng)險(xiǎn)，但最終通過自有資金接盤、引入投資機(jī)構(gòu)等方式均被化解。

　　不過，房地產(chǎn)信托的兌付高峰仍未過去。

　　針對房地產(chǎn)信托的到期規(guī)模，曾有多家機(jī)構(gòu)給出預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，是房地產(chǎn)信托兌付的高峰時(shí)段，而的二、三季度將是集中兌付期。

　　而中信建投證券的一份也指出，房地產(chǎn)信托的兌付規(guī)模從2012年7月開始上升，在3月份至7月份到達(dá)高峰期，期間平均每月需要兌付的額度均超過200億元。之后房地產(chǎn)信托的兌付規(guī)模將逐漸呈下降趨勢，“預(yù)計(jì)年底將會降至每月100億元左右，此后2014年二季度有抬頭之勢，但隨即回落。”

　　 一般而言，房地產(chǎn)信托到期，若融資企業(yè)無力還款，信托公司可能通過展期、“借新還舊”、受讓信托受益權(quán)、通過司法途徑解決等方式解決的兌付問題。記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，由于去年已有不少信托項(xiàng)目通過“借新還舊”的方式變相“展期”，存續(xù)的“借新還舊”的項(xiàng)目因而普遍承受更高的融資成本，如果未能“起死回生”，將面臨更大的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

　　 財(cái)務(wù)困境

　　消除難度較大

　　 近期，多家上市房企公布再融資計(jì)劃，上市房企資金狀況預(yù)期將趨于寬松，不過，對于大量參與中小房企融資的信托公司來講，融資環(huán)境改善的“遠(yuǎn)水”難解財(cái)務(wù)狀況緊張的“近渴”。

　　 “今年到期的房地產(chǎn)信托大多是2010年、2011年發(fā)行的，而彼時(shí)的房地產(chǎn)信托調(diào)控相對寬松，如今項(xiàng)目漸漸到期，有些項(xiàng)目可能挺不過調(diào)控”，上海一信托研究機(jī)構(gòu)分析人士對記者表示。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2010年和2011年的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，股權(quán)投資類項(xiàng)目占比較高。而從2012年至今，貸款類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的占比明顯增多。今年上半年的房地產(chǎn)信托中，貸款類產(chǎn)品的規(guī)模占比達(dá)到了39%，而股權(quán)投資類產(chǎn)品的占比則為24%。“股權(quán)投資其實(shí)很多都是假股權(quán)、真?zhèn)鶛?quán) ，一般都是附帶回售條款的股權(quán)投資，本質(zhì)上其實(shí)還是貸款。貸款類信托的門檻一般都高于股權(quán)投資類信托。這些帶回售條款的股權(quán)投資項(xiàng)目一般都達(dá)不到貸款項(xiàng)目的門檻。最近一年，由于房地產(chǎn)信托控制得更加嚴(yán)格，而且新增規(guī)模也更少，篩選之后，就出現(xiàn)了貸款占比增加，股權(quán)投資占比下降的現(xiàn)象”，用益信托指出。

　　 “雖然今年上半年房地產(chǎn)市場整體融資環(huán)境改善，但主要是集中在大型房企中。很多中小房企、在過去的兩年中涉足民間借貸等等，其資金困境是很難得到改善的。如果信托計(jì)劃牽涉其中也很難脫身”，上述研究人士指出。

　　《中國財(cái)富管理報(bào)告之信托篇》也直指其中風(fēng)險(xiǎn)。前期業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，部分信托公司的發(fā)展思路過于激進(jìn)。雖然政策面有所寬松，但是部分“病入膏肓”的項(xiàng)目已經(jīng)很難取得新的融資扭轉(zhuǎn)局面，而銷售的不景氣、資金鏈的緊張也會讓購房者對這些項(xiàng)目心存疑慮，銷售回款依然會是這類項(xiàng)目的大問題。對這些項(xiàng)目的信托投資者而言，流動性問題仍將存在。

　　不過，雖然房地產(chǎn)信托單體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)值得警惕，但是行業(yè)性的兌付問題并不存在。用益信托認(rèn)為，今年上半年房地產(chǎn)信托無違約事件，樓市有所回暖，降低了(房地產(chǎn)信托)違約的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托的兌付情況與2012年類似，風(fēng)險(xiǎn)事件依然時(shí)有發(fā)生，不過投資者最終都能拿到本金甚至是收益。