焦點集中于城鎮(zhèn)住房周期，主要原因有兩點：一是從每年農村住宅竣工面積看，從上世紀90年代開始，變化不大，20年復合增速不到2%；二是與城鎮(zhèn)住宅投資相比，農村住宅投資占GDP比重逐漸下降，對GDP拉動力度不及城鎮(zhèn)住宅投資的10%。

　　城鎮(zhèn)住宅需求主要受城鎮(zhèn)化速度和人口年齡結構影響，就全國而言，這兩類因素所推動的需求已見頂的概率較大。

　　一方面，常住人口城鎮(zhèn)化速度見頂回落的概率較大。從政策看，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》提出的發(fā)展目標是常住人口城鎮(zhèn)化率達60%左右。根據規(guī)劃所提出的發(fā)展目標推算，2014-2020年常住人口城鎮(zhèn)化率每年平均提高0.9%，低于過去五年平均1.3%的提升速度。常住人口城鎮(zhèn)化代表的是對住房的需求。

　　就經濟規(guī)律而言，產業(yè)結構變遷帶動人口就業(yè)結構改變，從而推動城鎮(zhèn)化。過去5年，我國第一產業(yè)比重在10%徘徊不前，扭轉了改革開放以來平均每年下降0.6個百分點的趨勢。非農產業(yè)帶動非農就業(yè)、非農就業(yè)推動城鎮(zhèn)化的邊際效用在下降。這種情況與東亞國家發(fā)展模式類似，日韓在二戰(zhàn)后都經歷快速城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，我國則發(fā)生在改革開放后。目前，我國非農產業(yè)比重與韓國上世紀90年代相持平，而彼時韓國城鎮(zhèn)化速度正處于峰值。

?　　從鄉(xiāng)村人口年齡結構看，基本能得出鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)轉移人口的絕對數量開始趨勢性下降的結論。利用第五次和第六次人口普查數據，通過測算2000-2010年鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)轉移人口的分年齡數據，會發(fā)現20-24歲年齡階段轉移率最高，超過35%，其次為25-29歲、15-19歲兩個年齡階段。如果以第六次人口普查數據為基礎，在不考慮向城鎮(zhèn)轉移情況下，會發(fā)現在2010年以后，鄉(xiāng)村15-29歲和20-24歲年齡人口數量均呈現下降趨勢，尤其是20-24歲更為明顯。

　　另一方面，人口年齡結構暗示城鎮(zhèn)居民婚房需求已處于頂部。人口結構對住房需求的影響，主要體現為適婚年齡人口對住宅的需求。我國目前的人口結構與日本1990年左右相似，考察我國20-24歲年齡人口，就全國而言適婚年齡人口高峰正在過去。從日本的經驗看，日本住宅新開工高峰分別在1970年前后、1990年前后，分別對應著20-24歲年齡人口的高峰。

　　具體到核心城市和三四線城市，兩者分化可能延續(xù)。由于新增城鎮(zhèn)人口和適齡結婚人數見頂，三四線城市房地產市場的發(fā)展很可能已見頂；核心城市由于平均結婚年齡顯著推遲、資源集中吸引大量外來人口，住宅景氣可能將維持一段時間。

　　從日韓經驗看，我國住宅投資占GDP比重繼續(xù)提升空間比較有限。戰(zhàn)后日本經濟經歷高速增長，期間住宅投資占GDP比重持續(xù)爬升，最高點出現在1970年初，水平大約在8%至9%，隨后這一比重開始持續(xù)下降；韓國住宅投資占GDP比重的高點出現在1990年左右，水平大約也在8-9%，隨后同樣出現趨勢性回落。

　　自1997年以來，我國住宅投資占GDP比重持續(xù)上升，到2013年已達8%。在日韓數據中實際上包括一部分房地產企業(yè)銷售利潤，而我國的口徑僅包括房地產企業(yè)開發(fā)成本。假設給予10%的利潤率，那么2013年我國住宅投資占GDP比重已達9%，與日韓住宅投資占比的高點已經持平。

?　　日韓經驗對我國具有參考意義，住宅投資占GDP比重趨勢向上的概率和空間均非常有限，預期城鎮(zhèn)住宅投資擴張所代表的房地產行業(yè)繁榮周期正在結束。