也許不遠(yuǎn)的將來(lái)，除了極少數(shù)一線(xiàn)城市，住宅將不再是稀缺品。政府正在加緊去除住宅的投資投機(jī)屬性。而根據(jù)國(guó)土部的數(shù)據(jù)，過(guò)去8年來(lái)供應(yīng)的住宅用地總量，足夠3倍于此的新增人口居住。

     在舊的城鎮(zhèn)化格局中，土地增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人口增速。決策層最近提出，新型城鎮(zhèn)化，將是人口的城鎮(zhèn)化。國(guó)土部近期重申，要堅(jiān)持差別化供地政策，一些存在過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)的二三線(xiàn)城市將被限制供地指標(biāo)。

     開(kāi)發(fā)商要面對(duì)這種新的變化，萬(wàn)科、保利等早已開(kāi)始轉(zhuǎn)型。以傳統(tǒng)的住宅為主的開(kāi)發(fā)商，未來(lái)將向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。

     土地增長(zhǎng)快于人口增長(zhǎng)

     民建中央副主席、經(jīng)濟(jì)學(xué)家辜勝阻在兩會(huì)期間指出，過(guò)去提城鎮(zhèn)化，更多是土地的城鎮(zhèn)化。據(jù)辜勝阻介紹，過(guò)去十年，土地城鎮(zhèn)化的速度是人口城鎮(zhèn)化速度的2到3倍，而新型城鎮(zhèn)化更強(qiáng)調(diào)的是“人”的城鎮(zhèn)化，特別是農(nóng)民工的市民化。

     根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在城鎮(zhèn)生活的人口有6.22億，但實(shí)際上，其中很多還屬于農(nóng)業(yè)戶(hù)籍人口，大體上有1.67億人。

     國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智透露，過(guò)去8年來(lái)審批的城市住房用地可供2.82億新增市民居住，同期新增市民才1.67億，住宅用地供應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速度。但樓市中為何還會(huì)出現(xiàn)住宅供應(yīng)緊缺的問(wèn)題？

     中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，過(guò)去在政策上較重視信貸和稅收政策的差別化，相對(duì)忽視不同城市和不同區(qū)域的差別化，尤其在土地政策上重總量管理輕結(jié)構(gòu)管理，重增量部分輕存量部分，加減運(yùn)算明顯不到位。

     國(guó)土資源部法律中心、信息中心年初聯(lián)合發(fā)布報(bào)告稱(chēng)， 全國(guó)住宅用地供應(yīng)總量11.08萬(wàn)公頃，超過(guò)前5年平均水平29.3%。但在不同城市，存在一定程度分化。去年二、三線(xiàn)城市供應(yīng)量增長(zhǎng)速度較快，甚至高于一線(xiàn)城市，個(gè)別二、三線(xiàn)城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面積后，有一定的供應(yīng)過(guò)量風(fēng)險(xiǎn)，仍需要差別化對(duì)待。

     國(guó)土部于去年下半年強(qiáng)調(diào)差別化供地思路，對(duì)重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)提出具體要求。今年3月份，國(guó)土部在對(duì)70個(gè)大中城市的統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，差別化供地政策效應(yīng)已經(jīng)得到初步顯現(xiàn)。重點(diǎn)城市的推地力度正在加大，一線(xiàn)城市表現(xiàn)尤為突出，公開(kāi)推地量同比增加達(dá)177.9%；二三線(xiàn)城市公開(kāi)推地量同比也分別增加69.4%和75%。

     中投證券報(bào)告指出，隨3月底各地“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，土地差別化調(diào)控升級(jí)。從供給端來(lái)看，14個(gè)一二線(xiàn)城市明確年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)地方政府將加大推地力度，或?qū)⒕徑庖欢€(xiàn)核心城市住宅用地供需矛盾。中投預(yù)計(jì)，未來(lái)土地市場(chǎng)整體成交將平穩(wěn)，地價(jià)有小幅回調(diào)可能，或?qū)閷?shí)力開(kāi)發(fā)商提供補(bǔ)貨機(jī)會(huì)。

     開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變

     在2012年度的業(yè)績(jī)會(huì)上，包括萬(wàn)科、保利、中海外、恒大、碧桂園等開(kāi)發(fā)商在內(nèi)，均把城鎮(zhèn)化視為房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期利好的因素。

     萬(wàn)科總裁郁亮稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)該是城市的配套產(chǎn)業(yè)，在此定位下，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始了包括商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)食堂、菜市場(chǎng)等住宅配套、附屬物業(yè)的運(yùn)營(yíng)。目前地方政府已經(jīng)極少有單獨(dú)出讓的住宅用地，而是商業(yè)住宅混合，甚至獨(dú)有商業(yè)用地。這也成為開(kāi)發(fā)商拿地以及進(jìn)行城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的壓力和動(dòng)力。

     以廣州為例，最近兩年廣州出讓的大幅地塊，均是規(guī)劃了大量商業(yè)的廣州南站板塊以及廣州金融城板塊，單純的住宅開(kāi)發(fā)商面對(duì)此類(lèi)區(qū)域和地塊頗感為難。

     董事長(zhǎng)宋廣菊則表示，保利在廣東早已開(kāi)始了城鎮(zhèn)化試點(diǎn)。比如在位于廣佛之間千燈湖板塊的南海新城，保利開(kāi)發(fā)了大型購(gòu)物中心保利水城、五星級(jí)酒店保利洲際酒店，以及多個(gè)住宅物業(yè)。而中海外、萬(wàn)達(dá)、新加坡豐樹(shù)集團(tuán)等也悉數(shù)跟進(jìn)該板塊。

     保利在廣東主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的另一個(gè)大手筆項(xiàng)目是佛山新城，則是佛山市政府未來(lái)的遷移之地。宋廣菊說(shuō)，保利在上述新城的開(kāi)發(fā)中，不僅是一個(gè)住宅開(kāi)發(fā)商的角色，而是城市運(yùn)營(yíng)，包括寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、住宅、甚至公共項(xiàng)目，一體化的開(kāi)發(fā)將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域和城市的發(fā)展。保利將把此開(kāi)發(fā)模式帶往全國(guó)其他城市。

     的城鎮(zhèn)化策略，則是招商地產(chǎn)對(duì)蛇口半島進(jìn)行的城市化運(yùn)營(yíng)的探索和開(kāi)發(fā)，形成了產(chǎn)業(yè)、居住互動(dòng)為核心的社區(qū)開(kāi)發(fā)模式。該公司未來(lái)將緊跟招商局集團(tuán)，從深圳蛇口到福建漳州工業(yè)區(qū)等地深耕。

     恒大、碧桂園則聚焦經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市周邊大盤(pán)，提供性?xún)r(jià)比較高的產(chǎn)品，并逐漸提升酒店、商場(chǎng)、旅游產(chǎn)品等物業(yè)的比例。碧桂園表示，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)將是公司今年的業(yè)務(wù)重點(diǎn)之一。新型城鎮(zhèn)化將改變開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)角色，包括房地產(chǎn)公司的拿地方式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及利潤(rùn)結(jié)構(gòu)都需要做出改變。