“國五條”各地實施細則已經(jīng)相繼出臺。但不少城市的落地方案僅僅寥寥幾句，尤其對備受關(guān)注的20%個稅執(zhí)行一條不是流于應(yīng)付，就是避而不談?！皣鍡l”20%個稅要嚴格執(zhí)行在操作層面是否有其本身存在的問題？實施難度究竟在哪里？專家告訴中國經(jīng)濟時報記者，要嚴格執(zhí)行20%個稅征收確實存在著諸多懸而未決的主客觀制約因素，短期內(nèi)硬性鋪開恐存在一定阻力，執(zhí)行中不妨允許根據(jù)各地實際適當變通。

     二手房買賣征收的20%的個稅引發(fā)如此大的關(guān)注，它特殊在哪里？

     “20%的個稅并非新規(guī)定，關(guān)于房屋交易轉(zhuǎn)讓一直有兩種收稅方式，一是核定征收；二是查賬征收。現(xiàn)在按第二種標準計算應(yīng)納稅所得額，賣出收入減去昔日買入價格及各種成本后，對這個差額征收20%的個稅。而按核定征收一般是房產(chǎn)總價值的1%-3%?！必斦控斦茖W(xué)研究所研究員陳少強告訴本報記者。

     但為什么之前人們很少有選擇更精確的按差額20%繳納個稅的查賬征收方式呢？

     “由于二手房購進和售出差價較大，因此20%的繳稅法比前者要多不少。”西南財經(jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師付志宇向本報記者表示。

     據(jù)此分析，統(tǒng)一按20%個稅執(zhí)行二手房交易個稅征繳，增加了交易成本。

     上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師胡怡健向本報記者坦言，交易的稅負已經(jīng)不低了，不到五年的房子要交5%的營業(yè)稅，0.5%的附加稅，3%-4%的不動產(chǎn)交易契稅，如果個稅再按20%差額征收，確實增加了交易成本。

     陳少強認為，由于房屋的有關(guān)信息不好測量，稅務(wù)部門只好按照一定標準核定一個額度進行征收，稅額較低。稅務(wù)部門不采用查賬征管主要因為掌握的信息不全面，無法核定成本、費用。比如裝修無發(fā)票，一些雇人做的創(chuàng)意、軟設(shè)計和規(guī)劃成本很難計量等。此外，他認為房產(chǎn)性質(zhì)多樣復(fù)雜同樣增加了按20%差額個稅進行征收的難度。

     在我國的住房市場上，房產(chǎn)的屬性五花八門，有自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公房、商品房、拆遷安置房、軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房等，不一而足。這些不同屬性的房產(chǎn)在交易過程中遵循的規(guī)則并不相同。再加上多年前還沒有實現(xiàn)交易信息的電子化，核實原值是極其困難的事情。

     “買賣雙方大都認為‘國五條’影響到他們利益，三月份交易的火爆與之有極大關(guān)系。尤其是即將轉(zhuǎn)售者會覺得不夠公平?，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)興盛的地方多是賣方市場，稅負將由買方負擔。不排除‘國五條’誤傷剛需的可能?！标惿購娧a充道。

     操作層面準備尚不充分

     不僅是核清原值不容易，而且網(wǎng)簽工作也并沒有做到十分完善，網(wǎng)簽被認為是落實查賬征收所必備的條件。

     “一個基礎(chǔ)工作沒做好，房屋交易通常以網(wǎng)簽的信息為準，但我們的網(wǎng)簽建設(shè)相對滯后，如北京的網(wǎng)簽2008年才建立起來，而之前的一些房產(chǎn)信息、土地和房產(chǎn)價格現(xiàn)在很難確定。標準也難于統(tǒng)一，有差別的對眾多納稅人進行征收的話成本太高，也增加了溝通難度?！标惿購娬f。

     胡怡健提出了一些操作層面尚未厘清的難題。如果對資本利得征稅，分短期、長期，短期交易交的比率高點，長期的低一點。單以5年為分界點，是否合理。按差額征稅，指收入減去成本費用，成本費用扣除標準怎么定。購買成本、交易費用、裝修成本，沒有發(fā)票怎么辦，提供一個最低扣除標準？貸款利息算不算，還本付息的代價是否要扣除？自己投入房產(chǎn)的資金算不算成本；賣掉自住房換取新的改善性住房又該執(zhí)行怎樣的標準？在沒有操作細則和地區(qū)差異化考量的前提下，相關(guān)政策在地方有執(zhí)行難度。

     陳少強表示，“國五條”在地方落地確實有阻力，雖然20%的個稅在表述上落地了，但在操作層面稅務(wù)總局的征收細則尚未出臺。滿5年的房產(chǎn)交易不按20%征稅，但4年和1年的房子出售按同樣比例征收略顯不公。

     之前有媒體披露說，在研討“國五條”細則的北京市長辦公會上，曾有兩種意見，一種意見堅持一刀切，另一種意見則堅持階梯式征稅，比如房產(chǎn)持有兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手的嚴格征收20%的個稅，2—5年轉(zhuǎn)手的降低征稅比例，5年以上轉(zhuǎn)手的再降低。

     “北京、上海相比大多數(shù)地區(qū)沒有回避20%的問題，但也未必嚴格執(zhí)行，具體操作中，可能分清的按20%收，分不清的按1%-2%的老辦法?！焙≌f。

     執(zhí)行上或允許適度靈活性

     廈門出臺的細則被認為是對20%的個稅征收表述相對明晰的，表示“能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值的，依法嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征；不能核實原值的，按交易總額的1.5%計征。而對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上的唯一生活用房，繼續(xù)免征個人所得稅?！?/p>

     其實即便這個被認為是20%個稅落地比較規(guī)范的廈門市的細則，依然保留了很大的機動性，那就是僅對“能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值的”按20%征收差額個稅，否則“不能核實原值的，按交易總額的1.5%計征。”到底有多少房屋能通過稅收征管、房屋登記等有效的核實原值我們不得而知。

     付志宇認為，既然稅法規(guī)定可以按銷售價格的1%-2%，也可以按銷售差價的20%繳稅，那就應(yīng)該由交易雙方自行選擇，無需統(tǒng)一規(guī)定某種方式。

     即便被認為落實“國五條”最嚴格的北京，同樣規(guī)定，如果難以核定房屋原值，就按照房屋售價的1%來征收個稅。從目前的情況看，其他地區(qū)的細則不會超過這個尺度，而且往往比這個尺度還要寬泛不少。這或許意味著，各地在執(zhí)行20%個稅征收的時候會充滿靈活性。

     “如果房價下來了，買進高，賣出價格低，賣方會主動拿出憑證，按差額征收就可以不交所得稅了，按老辦法核定征收還要交1%-2%的個稅，賣房者反而吃虧。如果將來出現(xiàn)大量負差價，按新規(guī)定將失去不少個稅收入。地方對20%個稅要么不提，要么提歸提做歸做，保留變通的處理空間。”胡怡健表示。