原標(biāo)題：樓市新政致改善性需求萎縮 京二手房交易減八成
　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》綜合報(bào)道，最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，新一輪樓市調(diào)控效果開(kāi)始顯現(xiàn)。在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，著力最多的是對(duì)二手房交易的調(diào)控，伴隨各地開(kāi)始從嚴(yán)征收20%房產(chǎn)交易差額個(gè)人所得稅，很多業(yè)界人士認(rèn)為，這對(duì)新房市場(chǎng)可能是一個(gè)利好。但各地出臺(tái)細(xì)則之后的十天來(lái)看，這一判斷并未應(yīng)驗(yàn)。
　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至4月11日，4月份54城市新建住宅成交951萬(wàn)平方米，環(huán)比3月同期下跌3.5%，較3月全月的成交均值下降12%。
　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析說(shuō)，雖然各地“國(guó)五條”細(xì)則力度不一樣，但是一線城市從目前影響來(lái)看，新建住宅市場(chǎng)受到的影響甚至超過(guò)二手房市場(chǎng)。主要的一線城市和部分二線城市都在限制新建住宅的預(yù)售價(jià)格上從重從嚴(yán)，導(dǎo)致短期內(nèi)預(yù)售項(xiàng)目明顯減少。
　　“相比新政前樓市全面火熱。4月份樓市除了不受政策影響的剛需項(xiàng)目依然火熱外，其他的改善型需求都受到不同力度的影響?！睆埓髠フf(shuō)道。相比3月份，各地售價(jià)均出現(xiàn)了漲幅放緩，南京(樓盤(pán))等城市逐漸推出限價(jià)房平抑房?jī)r(jià)。目前來(lái)看本輪調(diào)控影響非常不均衡，一線城市明顯有出現(xiàn)倒春寒的可能性，二線城市目前來(lái)看可能會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。
　　張大偉分析說(shuō)，因?yàn)槟壳岸址渴袌?chǎng)活躍的城市主要為一二線發(fā)達(dá)市場(chǎng)，在這些城市中，改善型需求已成為市場(chǎng)主力。通常這些購(gòu)房者都需要通過(guò)賣舊換新來(lái)實(shí)現(xiàn)住房升級(jí)，而二手交易成本上升，會(huì)影響到這部分需求的釋放。
　　“同時(shí)，目前各地二手房市場(chǎng)主要集中在中心城區(qū)，而新房供應(yīng)則集中在郊區(qū)，兩者之間并沒(méi)有完全的替代關(guān)系?！睆埓髠ミM(jìn)一步說(shuō)道。
　　北京(樓盤(pán))是房?jī)r(jià)調(diào)控的標(biāo)桿城市，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：4月8日北京恢復(fù)網(wǎng)簽近一周以來(lái)，合計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)僅1709套，而且這還包含了在網(wǎng)簽暫停期間積壓的網(wǎng)簽量，1709套的網(wǎng)簽量甚至低于3月份單日的簽約量。
　　在3月份創(chuàng)造月網(wǎng)簽43780套的歷史最高紀(jì)錄后，北京二手房市場(chǎng)明顯進(jìn)入了低谷，相比3月份日均成交1412套，4月份網(wǎng)簽恢復(fù)后的成交量跌幅高達(dá)8成。
　　在房?jī)r(jià)方面，張大偉稱，目前來(lái)看有個(gè)稅影響的房源，買賣雙方基本停滯報(bào)價(jià)；個(gè)稅影響比較小的房源，雖然房主認(rèn)為本身房源稀缺意愿提高報(bào)價(jià)，但購(gòu)房者目前來(lái)看并不接受。
　　鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，新政后首周90平方米的小戶型成交占比達(dá)到74%，比3月份增加了約18個(gè)百分點(diǎn)。受此結(jié)構(gòu)性因素影響，4月首周二手住宅成交均價(jià)為26533元/平方米，比3月下降約3%。
　　張大偉介紹說(shuō)，目前北京新建住宅預(yù)售證監(jiān)管非常嚴(yán)格，所有項(xiàng)目均不允許超過(guò)之前或者同區(qū)域價(jià)格。雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源明顯減少，而且少數(shù)可售房源價(jià)格相比之前持平，也影響了二手房的價(jià)格。
　　中原地產(chǎn)判斷，如果監(jiān)管時(shí)間超過(guò)2個(gè)月，不僅要面臨客戶需求變化的影響，各家房企的資金壓力也將明顯加大，因此預(yù)期在1~2個(gè)月的市場(chǎng)博弈后，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目加快預(yù)售。目前來(lái)看，房?jī)r(jià)3個(gè)月內(nèi)零上漲的可能性非常大，北京樓市調(diào)控的效果可以說(shuō)將是全國(guó)最明顯的。