? 9月以來(lái),上海先后成交了10幅經(jīng)營(yíng)性用地,來(lái)自張江和周浦的地塊分別刷新了各自區(qū)域的樓板價(jià)紀(jì)錄。不過(guò),高價(jià)地塊并沒(méi)有像往常那樣刺激周邊房?jī)r(jià)的上漲,上海多個(gè)板塊房?jī)r(jià)漲幅放緩。

(圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò))
? ? ?9月5日,浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A1-05地塊為珠海華發(fā)所得,成交樓板價(jià)高達(dá)25765元/平方米,超越去年萬(wàn)科競(jìng)得的浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)C-10-3、C-10-6地塊21570元/平方米的樓板價(jià),成為了張江地區(qū)新的單價(jià)地王。



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? ? ?9月17日,浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-01-02地塊和A-03-02地塊,成交樓板價(jià)分別達(dá)到19001和18290元/平方米,壓倒去年以13335元/平方米樓板價(jià)成交的周浦鎮(zhèn)08單元06-05地塊,成為周浦地區(qū)單價(jià)最高的兩幅地塊。
? ? ?過(guò)去多年,高價(jià)地塊的誕生,往往會(huì)催生周邊房?jī)r(jià)的上漲,但這一定律現(xiàn)在已經(jīng)失效。據(jù)德佑地產(chǎn)張江三店介紹,張江地王對(duì)周邊樓市的影響并不明顯。目前買賣雙方心理僵持仍較為嚴(yán)重,一般二手房的議價(jià)空間至少需要達(dá)到5%左右才能達(dá)成成交,如近期一套陽(yáng)光花城房源,房東由370萬(wàn)元降價(jià)至340萬(wàn)元才得以成交。而張江及臨近板塊的新房項(xiàng)目,也基本未受地王的影響,繼續(xù)按照原有策略銷售。
? ? ?據(jù)德佑地產(chǎn)地杰國(guó)際城店介紹,周浦兩幅地塊高價(jià)成交后,周邊市場(chǎng)也沒(méi)有產(chǎn)生波動(dòng)。目前購(gòu)房者對(duì)于房東的降價(jià)預(yù)期一般在20萬(wàn)元左右。
? ? ?德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示,在樓市火爆時(shí)期,地王的出現(xiàn)會(huì)給區(qū)域市場(chǎng)起到火上澆油的作用,但目前地王對(duì)于周邊房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用已經(jīng)被大幅削弱。這主要還是由于今年市場(chǎng)低迷,買賣雙方的市場(chǎng)預(yù)期分歧較大,地王的拉動(dòng)效應(yīng)十分有限。不過(guò),這些地王項(xiàng)目建成后,其售價(jià)將大大高于周邊樓盤(pán),屆時(shí)將會(huì)有參考和標(biāo)桿作用了。
? ? ?從9月情況看,上海土地市場(chǎng)熱度要高于住宅市場(chǎng)。9月19日下午,大發(fā)地產(chǎn)聯(lián)合垠壹投資發(fā)展以10.58億奪得青浦區(qū)盈浦街道淀山湖大道南側(cè)17-02住宅地塊,樓板價(jià)12939元/平方米,溢價(jià)43.76%。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍的房企反映,競(jìng)拍持續(xù)了快2個(gè)小時(shí)上百個(gè)回合,競(jìng)爭(zhēng)激烈。陸騎麟指出,土地市場(chǎng)還沒(méi)冷下來(lái),下半年開(kāi)發(fā)商資金還是相對(duì)充裕,在這種情況之下,金九銀十房?jī)r(jià)大面積調(diào)整的可能性也在減小。
? ? ?合景泰富上海區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期導(dǎo)致了短期內(nèi)土地市場(chǎng)仍然火爆。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷則認(rèn)為,上海的情況與其它城市不一樣,上海地價(jià)高是因?yàn)橥恋毓?yīng)嚴(yán)重不足,而且未來(lái)沒(méi)有明顯的新增土地供應(yīng)量;房?jī)r(jià)低是因?yàn)橘J款政策抑制了有效需求,造成供求平衡的假象。他指出,“房冷地?zé)?rdquo;只能是階段性的現(xiàn)象,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看還是要靠供求關(guān)系決定地價(jià)。
? ? ?歐陽(yáng)捷指出,一方面,長(zhǎng)三角城市上半年成交量持續(xù)下滑21%-38%;另一方面,新開(kāi)工面積與竣工面積存在巨額剪刀差,施工周期在拉長(zhǎng),庫(kù)存也隨之增長(zhǎng)。未來(lái)5年,房企的生態(tài)圈將更加殘忍。