? ? 經(jīng)濟(jì)學(xué)家，投行專家，販夫走卒，似乎人人都是房地產(chǎn)專家，都喜歡預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，有的年年詛咒房?jī)r(jià)腰斬，房地產(chǎn)崩盤(pán)，他們聲稱，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重，遲早崩盤(pán)，他們經(jīng)常獲得喝彩聲。似乎他們代表了民意，是為平民鼓與呼。可是凡是相信他們的人，沒(méi)有不后悔的；也有人認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)不高，長(zhǎng)期看，還得上漲。他們常常受到攻擊，被認(rèn)為是“人民公敵”?？墒?，他們似乎是正確的。

? ? 2006年以來(lái)，出現(xiàn)了一個(gè)描述房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的熱詞：“北上廣深”，即中國(guó)房?jī)r(jià)最高，對(duì)其他城市的房?jī)r(jià)有標(biāo)桿意義的四大城市：北京、上海、廣州和深圳，也稱“一線城市”。關(guān)于房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論，多以這四個(gè)地方為熱點(diǎn)。

? ? 2009年以來(lái)，北京核心城區(qū)，也就是四環(huán)以內(nèi)，上海的核心區(qū)，也就是中環(huán)線以內(nèi)的，深圳市區(qū)，也就是關(guān)內(nèi)的房?jī)r(jià)，大約是每平方米3萬(wàn)元人民幣，廣州市核心區(qū)約為每每平方米2萬(wàn)元。這樣的房?jī)r(jià)高不高？那樣看用什么標(biāo)準(zhǔn)了。如果用房?jī)r(jià)收入比，則每平方米2-3萬(wàn)元的價(jià)格，肯定是太高了。以北京為例，北京市職工的平均工資，同期大約是每月3000元。一個(gè)月收入3千元的普通人，如果買(mǎi)一套100平方米的普通住房，大約需要100年。

? ? 有好事者半認(rèn)真半玩笑計(jì)算了一下，如今在京城買(mǎi)套普通住宅，農(nóng)民要從唐朝開(kāi)始種地（三畝），工人從鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)開(kāi)始做工，小偷要連續(xù)作案10，000次，而“失足婦女”要從18歲“工作”到42歲，以上還必須要不吃不喝，無(wú)日無(wú)休。如此，房?jī)r(jià)確實(shí)超出了“勞動(dòng)人民”的購(gòu)買(mǎi)能力。

? ? 一、房?jī)r(jià)為什么高

? ? 有人說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)有其特殊性，哪個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)沒(méi)有特殊性呢？但是，價(jià)格終究是經(jīng)濟(jì)理論可以解釋的，最終還是由供求決定的。

? ? 先看需求。

? ? 需求者也就是買(mǎi)房者這一邊。

? ? 房?jī)r(jià)高也好，低也好。都是人們買(mǎi)出來(lái)，不是說(shuō)出來(lái)的，這種購(gòu)買(mǎi)還是自愿的，沒(méi)人逼你。是買(mǎi)家最后推高了房?jī)r(jià)的。房?jī)r(jià)這么高，還有人瘋狂買(mǎi)，這說(shuō)明，買(mǎi)房的人是真的有錢(qián)。

? ? 有錢(qián)的當(dāng)然只是一部分人。從一開(kāi)始，就說(shuō)，改革的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)共同富裕，但是，具體路徑，是先讓一部分人富裕起來(lái)，然后再帶動(dòng)其他人。到今天，一部分人富裕的目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，而且是超額完成了任務(wù)。

? ? 中國(guó)的收入差距，以基尼系數(shù)衡量，多個(gè)嚴(yán)肅學(xué)者的研究，均認(rèn)為超過(guò)0.5的警戒線，接近兩級(jí)分化的邊緣?！敦?cái)經(jīng)》雜志，2007年11期的文章“灰色收入與居民收入差距”，根據(jù)官方公開(kāi)資料計(jì)算，得出的結(jié)論是：2004年全國(guó)城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額約12萬(wàn)億元，人均9200元，5%的高端儲(chǔ)戶（約5000萬(wàn)人）占儲(chǔ)蓄存款的59%。最高收入1%的儲(chǔ)戶約占33%。

? ? 中國(guó)的GDP世界第二，比日本還多。日本人有錢(qián)是世界常識(shí)。GDP，從收入的角度，就是一國(guó)居民的總收入。如果中國(guó)的GDP比日本還大，這么多的總收入如果只富裕一部分人，那這些人，比日本人還要富裕，如果收入差距足夠大，那么，中國(guó)必然出現(xiàn)一個(gè)最富裕的人。群。

? ? 如果我們?nèi)ッ绹?guó)、歐洲、日本，包括香港，在最豪華的購(gòu)物場(chǎng)所，看到的都是來(lái)自中國(guó)的消費(fèi)者，過(guò)去這些地方，最大的客戶群可能是日本人，或者中東的王子們。這些中國(guó)的有錢(qián)人，動(dòng)輒就買(mǎi)幾十個(gè)愛(ài)馬仕、LV等等。奢侈品購(gòu)物中心的店員們，為了招徠中國(guó)客人，必須得學(xué)兩句中文。金融危機(jī)之后，全球的奢侈品市場(chǎng)萎縮，而中國(guó)的奢侈品市場(chǎng)卻絲毫不受影響，還擴(kuò)大了銷(xiāo)售規(guī)模。無(wú)論是豪華跑車(chē)，還是名牌手表，無(wú)論是天價(jià)的茅臺(tái)、拉斐，還是古董字畫(huà)玉石，有錢(qián)人買(mǎi)起來(lái)，連眼睛都不眨一下。更不必說(shuō)那些奢靡的會(huì)所，一擲千金的盛宴了。

? ? 總之，這些先富起來(lái)的人，富裕得令全世界咂舌。富人并非高枕無(wú)憂，相反，富人最恐懼的是錢(qián)貶值，而避免貶值就只能靠投資。

? ? 投資投什么？在中國(guó)，大部分賺錢(qián)的營(yíng)生，都是特許經(jīng)營(yíng)的，只允許國(guó)企或央企做。比如石油石化、金融保險(xiǎn)、郵政通訊等等。老百姓，包括富人，他們的投資渠道，只剩下幾項(xiàng)：股市、房地產(chǎn)、黃金，珠寶玉石古董等。

? ? 股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。也許是股市有時(shí)候真有賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，比如2006年到2007年上半年，只要買(mǎi)了就能賺，傻子都能賺錢(qián)。好多人對(duì)股市的風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)識(shí)不夠。而從07年下半年開(kāi)始的幾年，股市一路下跌，80-90%的人都虧了錢(qián)，這時(shí)候，才知道股市確實(shí)有風(fēng)險(xiǎn)，入市確實(shí)必須謹(jǐn)慎。股市的風(fēng)險(xiǎn)何來(lái)？

? ? 有上市公司作假，女扮男裝上市帶來(lái)的，也有外部因素，如歐美股市的影響。但是，政策的風(fēng)險(xiǎn)，才是最大的。2007年股市最高點(diǎn)，滬市上到6124點(diǎn)，但是，短短幾個(gè)月后，就迅速跌落到1644點(diǎn)，有人戲稱，回到大清王朝（1644年清軍入關(guān)）。是什么力量在盡力把股市往下拉？人們發(fā)現(xiàn)，監(jiān)管部門(mén)，采取了多想措施，打壓股市，如增發(fā)大盤(pán)股、股權(quán)分置改革等，似乎股市高了，有人很不舒服，而壓倒股市的稻草，是印花稅。財(cái)政部某天半夜十二點(diǎn)，突然在其網(wǎng)站宣布，提高股票交易印花稅。好像有某種力量，在羨慕嫉妒恨股民在股市里掙錢(qián)。從那時(shí)以后，股民們對(duì)股市的熱情似乎就再也沒(méi)有回復(fù)過(guò)，有錢(qián)人，更是逐漸遠(yuǎn)離這個(gè)傷心之地。

? ? 2001年到2010年，是黃金的十年，黃金價(jià)格一路上揚(yáng)。如果能拿上十年，收益是太客觀了?？赡?，歷史地看，黃金有十年的牛市，也有二十三十年的熊市，比如從1980年到2000年，黃金價(jià)格就一路下滑，影響黃金價(jià)格的因素，比股市還多還復(fù)雜。比如各國(guó)央行的黃金儲(chǔ)備戰(zhàn)略和決策，美元的強(qiáng)弱，石油等大宗商品的需求，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況等等，這些因素，石階上幾乎無(wú)人能準(zhǔn)確把握，一本投資者根本沒(méi)有能力進(jìn)行預(yù)測(cè)，所以，即使在黃金十年里，賺錢(qián)的人也不多。有錢(qián)人，即使有心，也不敢輕易觸碰黃金，包括由黃金衍生品，包括紙黃金，黃金期貨。

? ? 盛世古董，亂世黃金。目下，自然是盛世，古董市場(chǎng)異?；钴S，看電視上的鑒寶類(lèi)節(jié)目有多紅火就知道了。一下子冒出那么多的稀世珍寶，珍奇物件。走進(jìn)文物古玩市場(chǎng)，隨便拿起一個(gè)小玩意，問(wèn)問(wèn)價(jià)格，立馬你會(huì)石化。自然有不少人發(fā)了財(cái)，進(jìn)入市場(chǎng)早的，利用別人鬧不清真假的時(shí)間差，渾水摸魚(yú)的是多數(shù)。哪里會(huì)有那么多的寶貝呢？錢(qián)太多，無(wú)處可去，一部分跑到這里，催生了古董或者假古董市場(chǎng)的活躍和泡沫驚人。好在，大部分人在上當(dāng)受騙之后，理智多了。這個(gè)市場(chǎng)畢竟信息不對(duì)稱嚴(yán)重，市場(chǎng)過(guò)于狹窄，流動(dòng)性差。

? ? ?“錯(cuò)誤和挫折教育了我們，使得我們比較地聰明起來(lái)了”，股市和其他市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和失敗，讓富人們把錢(qián)大量投向房地產(chǎn)。

? ? 過(guò)去的住房，實(shí)行的也是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，不是買(mǎi)房，而是等著分房。機(jī)關(guān)事業(yè)單位和城鎮(zhèn)職工，也就是“政府的人”，都有資格享受政府提供的公房。能不能住上房，住上什么樣的房子，取決于一套打分的程序，誰(shuí)的分?jǐn)?shù)高誰(shuí)排前面，排好了順序后，就是傻等了。權(quán)重最大的一項(xiàng)是職務(wù)，比如在機(jī)關(guān)，基本上就是官大者先得。那個(gè)時(shí)候，如果你沒(méi)有戶口或者單位，任你再有錢(qián)，也不可能在城里擁有自己的房子，身份把你當(dāng)在了門(mén)外。

? ? 1998年開(kāi)始，城鎮(zhèn)住房制度改革。取消實(shí)物分房，實(shí)行貨幣化分房。這是一種進(jìn)步。一直以來(lái)，每個(gè)人的工資，要扣除一部分，作為建房的基金。有人可能一輩子都在貢獻(xiàn)，可是因?yàn)榉謹(jǐn)?shù)低，一輩子也沒(méi)住上房，跟父母擠在一起。在北京，上海，原先經(jīng)常看到老少幾代擠在一間破舊小房子、閣樓里。貨幣分房，就是政府不再為有購(gòu)買(mǎi)能力人的建房，改為由市場(chǎng)供應(yīng)，政府通過(guò)建立公積金制度，進(jìn)行金融方式的支持。在這個(gè)意義上，有人把這個(gè)改革，叫住房市場(chǎng)化，也是說(shuō)的過(guò)去的。

? ? 同時(shí)，雖然戶籍制度還其作用，但是，農(nóng)民進(jìn)城、跨區(qū)域的流動(dòng)，已成為普遍事實(shí)。富裕起來(lái)的人，當(dāng)然喜歡往大城市去。住房制度改革，為外地人，包括符合條件的外籍人，在大城市買(mǎi)房，掃清了最后的障礙。

? ? 以北京市為例，北京的市區(qū)，被界定為五環(huán)以內(nèi)，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，要有黨政機(jī)關(guān)、部隊(duì)、事業(yè)單位、大中小學(xué)、綠化消防公園等等公用地，可供建設(shè)住宅的用地是有限的。供求差額巨大。當(dāng)本地人和外地人，甚至全世界的人，都爭(zhēng)相來(lái)北京買(mǎi)房的時(shí)候，房?jī)r(jià)的上漲，是必然的。什么溫州炒房團(tuán)、山西和煤老板炒房團(tuán)的故事，能演繹出來(lái)的，不是沒(méi)有一點(diǎn)由頭的。

? ? 從1998年到現(xiàn)在，可以說(shuō)，凡是買(mǎi)了房子的人，沒(méi)有后悔的，如果說(shuō)有后悔，就是后悔買(mǎi)的晚，買(mǎi)的少，凡是沒(méi)有買(mǎi)的，都悔不當(dāng)初。榜樣的力量是無(wú)窮的，事實(shí)勝于雄辯，只有買(mǎi)房才能保值增值，是富人們的共識(shí)。

? ? 房?jī)r(jià)漲得最快的時(shí)期，是2008年底到2009年上半年。2007年美國(guó)發(fā)生金融危機(jī)，逼迫中國(guó)采取凱恩斯主義的救市行動(dòng)，也就是積極的財(cái)政政策和“適度寬松”的貨幣政策，4萬(wàn)億的財(cái)政刺激計(jì)劃，和9.6萬(wàn)億的天量信貸（2009年），共同推動(dòng)造成流動(dòng)性泛濫。流動(dòng)性泛濫的直接后果，就是資產(chǎn)價(jià)格的上漲，包括住房。同時(shí)，出口急劇下滑，人民幣升值，做實(shí)業(yè)賺錢(qián)太難，老板們把廠子賣(mài)了，拿著錢(qián)，也殺到房市里來(lái)了。有統(tǒng)計(jì)說(shuō)，中國(guó)富人，平均擁有三套房子，價(jià)值占其全部資產(chǎn)價(jià)值的70%以上。

? ? 還是以北京為例，在2009年5月之前，北京四環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)，大約只有1.5萬(wàn)元左右，到了下半年，就翻番了。1.5萬(wàn)只能在昌平等遠(yuǎn)郊區(qū)買(mǎi)。在2009年上半年買(mǎi)了房和沒(méi)有買(mǎi)房的人，就是冰火兩重天的生活，幾乎是城鄉(xiāng)差別。

? ? 當(dāng)然，即使是錢(qián)不夠多的人，只要抓住機(jī)會(huì)，借助銀行抵押貸款，也能實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。在2009年早些時(shí)候，買(mǎi)房的首付只要20%，利率還可以打7折。這部分人，被稱為房奴，因?yàn)槠浜蟮拇蟛糠质杖?，都要交給銀行還貸款，不過(guò)，他們是痛并快樂(lè)著的。房?jī)r(jià)的上漲，房子的升值，他們的總資產(chǎn)還可以增加。

? ? 當(dāng)然，富人熱衷買(mǎi)房置地，也有文化上的原因，安土重遷，安居樂(lè)業(yè)，居者有其屋，都是農(nóng)耕民族的文化基因，這一點(diǎn)，西方人卻是喜歡遷徙的，美國(guó)就是英國(guó)人向新英格蘭進(jìn)軍的結(jié)果。

? ? 再說(shuō)供給。

? ? 供給既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也有政府。

? ? 房?jī)r(jià)在短期，取決于需求，在長(zhǎng)期，也就是趨勢(shì)上，取決于供給，因?yàn)樵陂L(zhǎng)期，競(jìng)爭(zhēng)比較充分，如果某個(gè)行業(yè)賺錢(qián)多，會(huì)引起蜂擁進(jìn)入，而賠錢(qián)了，會(huì)引起開(kāi)發(fā)商退出。所以，房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期反應(yīng)的是成本。

? ? 房子的成本包括三部分：地價(jià)，也就是開(kāi)發(fā)商拿地的成本；建安費(fèi)，建筑安裝等等的支出；稅費(fèi)，政府各部門(mén)收取的稅收和其他費(fèi)用。

? ? 從供給角度，在正常情況下，房?jī)r(jià)就是以上三項(xiàng)成本，再加上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率，是波動(dòng)的，一般是10%，高的時(shí)候是20%甚至更多。

? ? 如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲，一定是成本過(guò)高造成的。

? ? 成本的第一項(xiàng)是地價(jià)。

? ? 地價(jià)就是土地出讓金。在住房改革前，房子都是政府蓋的，土地是通過(guò)免費(fèi)的劃撥方式獲得。改革后，開(kāi)發(fā)商一律國(guó)土資源部門(mén)主持下，通過(guò)“招拍掛”，也就是招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式取得土地使用開(kāi)發(fā)權(quán)。拍賣(mài)的資金，也就是著名的“土地出讓金”，進(jìn)入地方政府的財(cái)政專戶。

? ? 中國(guó)的土地，是兩級(jí)所有，村的土地，是村集體所有，城鎮(zhèn)土地，是國(guó)有的，只有國(guó)有的土地才能進(jìn)行開(kāi)發(fā)建房，集體土地必須先轉(zhuǎn)成國(guó)有土地，才能拍賣(mài)。

? ? 盡管法律是城市土地是國(guó)有的，但是，其實(shí)際的所有者，是地方政府。據(jù)說(shuō)，地方政府靠賣(mài)地籌集資金，是受了香港地方政府的影響，土地出讓收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴隨城市化過(guò)程，農(nóng)村人口向城市流動(dòng)，小城市向大城市流動(dòng)，最后就會(huì)出現(xiàn)超大城市，就目前來(lái)說(shuō)，中國(guó)出現(xiàn)的超大城市還不多，將來(lái)勢(shì)必出現(xiàn)真正的超級(jí)大都市。城鎮(zhèn)化和人口流動(dòng)，是造成地價(jià)進(jìn)而房?jī)r(jià)高的基礎(chǔ)性因素。

? ? 2010年全國(guó)各地地方政府的土地出讓金收入是2.7萬(wàn)億，2011年是3.15萬(wàn)億。有87%的地方財(cái)政依賴土地，對(duì)土地出讓金有強(qiáng)依賴的特征。何以如此？

? ? 跟中國(guó)的稅收制度有關(guān)。中國(guó)現(xiàn)行稅收制度是分稅制，稅收大部分是中央稅，地方稅都是小稅，可是，上邊請(qǐng)客，下邊買(mǎi)單的事情卻繁多。地方政府要發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，經(jīng)辦地方各項(xiàng)事業(yè)，諸如教育、醫(yī)療、環(huán)保、消防等等。地方做的是無(wú)米之炊。這還不算，長(zhǎng)期以來(lái)，政府以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是某種政治任務(wù)。如果不能完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)，也就是GDP增長(zhǎng)率，地方首長(zhǎng)是沒(méi)有政治前途的，所謂“官出數(shù)字，數(shù)字出官”。雖然有時(shí)也強(qiáng)調(diào)說(shuō)，不要一味追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，不把經(jīng)濟(jì)增速作為考核地方官員業(yè)績(jī)的唯一的，主要的指標(biāo)。但是，這不過(guò)是說(shuō)說(shuō)而已，地方官員如果真的相信這種說(shuō)法，就太天真了。

? ? 所以地方政府面臨的問(wèn)題是兩個(gè)：自己能用的資金、高的GDP。唯一能一石二鳥(niǎo)的滿足滿足地方政府愿望的產(chǎn)業(yè)只有房地產(chǎn)。一方面，賣(mài)地可以有土地出讓金，有真正自己的零花錢(qián)；另一方面，房?jī)r(jià)就是GDP的一部分，房?jī)r(jià)越高，GDP就越多。所以，地方政府和開(kāi)發(fā)商，是現(xiàn)行體制下的雙贏利益共同體。這也可以解釋為什么房地產(chǎn)低迷時(shí)，地方政府那么積極地幫助開(kāi)發(fā)商，比如2008年底；以及當(dāng)中央政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行“調(diào)控”時(shí)，執(zhí)行總是不很給力，比如2010年以來(lái)。

? ? 成本的第二項(xiàng)是建安費(fèi)。這個(gè)包括七通一平、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、施工管理費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝使用費(fèi)、小區(qū)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。這部分成本，大體上是正常的。這部分成本大約占全部成本的

? ? 成本的第三項(xiàng)是政府各部門(mén)收取的稅費(fèi)。稅收有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（是營(yíng)業(yè)稅的附加）、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。政府收取的費(fèi)，各地有差別，明目五花八門(mén)，比如渣土費(fèi)、人防費(fèi)、中學(xué)增建費(fèi)、舊城改造費(fèi)、公建地費(fèi)、墻改費(fèi)、環(huán)境保護(hù)監(jiān)察費(fèi)、城市綠化費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、價(jià)格評(píng)估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、散裝水泥限袋費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)管費(fèi)、工程造價(jià)管理費(fèi)、安全監(jiān)察費(fèi)、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)、外省承包工程管理費(fèi)、施工圖紙審查費(fèi)、預(yù)算費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)、專家評(píng)審費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、行業(yè)管理部門(mén)培訓(xùn)費(fèi)、城市建通集資、治安費(fèi)、報(bào)刊費(fèi)、街道管理費(fèi)、計(jì)劃生育管理費(fèi)等等。據(jù)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平估計(jì)，大約有12項(xiàng)稅，56項(xiàng)費(fèi)。幾乎每個(gè)政府部門(mén)，都有一項(xiàng)收費(fèi)，房子成了唐僧肉。政府性稅費(fèi)占房?jī)r(jià)（非成本，因?yàn)槎愘M(fèi)大部分是按照房?jī)r(jià)收取的，比如營(yíng)業(yè)稅）的70%左右。

? ? 房地產(chǎn)，常被描繪成暴利行業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有壟斷者的某些特征，因?yàn)槌鞘型恋厥窍鄬?duì)稀缺的資源。但是，根據(jù)最近幾年在滬深兩地上市地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，地產(chǎn)公司的資產(chǎn)收益率平均大約在10-20%之間，跟銀行、煙草、石油石化比起來(lái)，稱不上是暴利。利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的比例大約是10%。

? ? 明白了房?jī)r(jià)的構(gòu)成，就不難理解，為什么2010年以來(lái)，在被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策（如首套房首付比例提高至30%，二套房首付至60%等）之下，在萬(wàn)眾喊打的聲浪中，一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)只是輕微下跌，這是利益使然。土地出讓金不降低，而且還在上升，稅費(fèi)一項(xiàng)不減，成本基本不變，房?jī)r(jià)安能下降？

? ? 房?jī)r(jià)的輕微下跌，主要是行政性限購(gòu)的功勞。任你再有錢(qián)，不允許你買(mǎi)，這個(gè)真有釜底抽薪之功效。行政限購(gòu)，本來(lái)是北京市政府的一個(gè)地方性手段，因?yàn)樾Ч黠@，隨推廣至全國(guó)。從這個(gè)極端手段出臺(tái)之時(shí)，就不斷被詬病。行政性限購(gòu)，有違法之嫌，貨幣可以購(gòu)買(mǎi)到任何合法的東西，如果貨幣被限制，貨幣的信譽(yù)就會(huì)受損。今天可以限制購(gòu)房，明天限制購(gòu)車(chē)（北京在2010年已經(jīng)實(shí)行），后天就可以限制人們買(mǎi)食品了。這其中，沒(méi)有不可逾越的鴻溝。行政手段肯定是暫時(shí)的，連主管部門(mén)（如建設(shè)部）的官員也認(rèn)為，等全國(guó)的主要城市房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，限購(gòu)就可以取消。但是，在不采取是指舉措，房?jī)r(jià)難以明顯下降之下，行政限購(gòu)還得繼續(xù)“暫”下去。

? ? 值得一提的，還有小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房，是建在農(nóng)村土地上的房子，農(nóng)村土地是村集體所有的，產(chǎn)權(quán)證是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的，所以叫“小”產(chǎn)權(quán)房。而城里的土地是國(guó)家所有的，城里的房子，產(chǎn)權(quán)證是城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的，是“國(guó)家級(jí)”的，所以可以叫“大產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房，處于合法和非法之間，國(guó)家是不予承認(rèn)的，如果在其轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)糾紛，法律并不保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房的所有者。

? ? 因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的地價(jià)中，不含有土地出讓金以及稅費(fèi)，所以，其價(jià)格要比同地域的大產(chǎn)權(quán)房便宜得多，一般只相當(dāng)于前者的三分之一。所以，小產(chǎn)權(quán)房，盡管有法律上的風(fēng)險(xiǎn)，而且與農(nóng)民打交道也有諸多麻煩之處，但是，便宜的價(jià)格還是吸引了大量在城里買(mǎi)不起房子的年輕人，養(yǎng)老的老年人等。

? ? 其實(shí)，沒(méi)有道理不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法地位。難道只有給稅收做了貢獻(xiàn)，給地方政府收入做了貢獻(xiàn)的房子，才算是合法的？！農(nóng)村土地本來(lái)就屬于村集體所有，只要農(nóng)民處理好了跟村集體之間的利益關(guān)系，就沒(méi)有違反任何法律。當(dāng)農(nóng)村集體土地通過(guò)拍賣(mài)成為國(guó)有土地之后，其搖身一變的絕大升值部分，理應(yīng)歸村集體所有，可是，這從未被考慮過(guò)，這難道公平嗎？同地同權(quán)，應(yīng)該是一個(gè)基本的原則吧，如果說(shuō)農(nóng)村集體土地不能歸屬農(nóng)民的話。至于說(shuō)安全，建筑質(zhì)量，與土地產(chǎn)權(quán)之間沒(méi)有任何關(guān)系。

? ? 截至2012年，全國(guó)共有小產(chǎn)權(quán)房60多億平米，如果能讓其轉(zhuǎn)正，對(duì)解決城市住房困難，將善莫大焉，而且城市房?jī)r(jià)也會(huì)明顯回落。

? ? 二、房產(chǎn)稅

? ? 高房?jī)r(jià)成了某種“公憤”。各種辦法，都得用。好事者，環(huán)顧了一下世界，好像發(fā)現(xiàn)了新大陸[1.58% 資金 研報(bào)]。房?jī)r(jià)真正的殺手锏，不是什么提高首付比例，也不是行政限購(gòu)，而是房產(chǎn)稅。開(kāi)始的時(shí)候，討論的是物業(yè)稅。

? ? 物業(yè)，一般認(rèn)為，是香港的提法，指的是房產(chǎn)和地產(chǎn)。后來(lái)覺(jué)得不妥，因?yàn)榇箨懙耐恋夭⒎撬接校挥械厣系慕ㄖ攀撬接械?。后?lái)，就變成房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅，是1986年就有的一個(gè)稅，不過(guò)只對(duì)經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)征稅?，F(xiàn)在要征收，只需擴(kuò)大一下范圍，對(duì)非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)業(yè)征就可以了。如果是物業(yè)稅，還要重新立法。

? ? 2011年，重慶和上海兩個(gè)城市，開(kāi)始試點(diǎn)征收，但是，征收的范圍較窄，所獲不多，而合適全面推開(kāi)，一直在討論中。

? ? 圍繞房產(chǎn)稅，有兩個(gè)問(wèn)題，一是，該不該征房產(chǎn)稅，二是，房產(chǎn)稅能不能降低房?jī)r(jià)。

? ? 主張征收的人認(rèn)為，發(fā)達(dá)國(guó)家普遍征收房產(chǎn)稅，因?yàn)榉慨a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，搬不走，很難隱藏，稅收逃不掉。可以為地方政府，提供穩(wěn)定的收入來(lái)源，所以，很多國(guó)家的地方收入，房產(chǎn)稅是主角。如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度，我也同意征收房產(chǎn)稅。但是，目前就征，是很不合適的。

? ? 長(zhǎng)期看，真正意義的房產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)稅，征稅的標(biāo)的，是完全意義上的私有財(cái)產(chǎn)?？墒?，嚴(yán)格說(shuō)，中國(guó)沒(méi)有一個(gè)人，擁有自己的房產(chǎn)。真正意義的房產(chǎn)，包括兩部分，土地和地上建筑物。即使拿到了房產(chǎn)證的人，也只是擁有地上建筑物部分，而并不同時(shí)擁有土地，不過(guò)是擁有70年的房屋租賃權(quán)而已。70年之后怎么辦，還需要法律的進(jìn)一步明確，或者繳費(fèi)延期，或者免費(fèi)自動(dòng)延期70年，主動(dòng)權(quán)都不在業(yè)主一方。而稅收，本質(zhì)上是對(duì)私的侵犯。對(duì)不具有完全所有權(quán)的房產(chǎn)征稅，在法理上，是有重大瑕疵的。盡管目前，個(gè)別地方，已經(jīng)在征收房產(chǎn)稅，也不能說(shuō)明，這樣征稅就是適當(dāng)?shù)摹?/div>